Expropriation et compensation au Cameroun : ce que l'État indemnise vraiment

Quand l'État a besoin d'un terrain pour un projet d'intérêt général — route, école, barrage, zone industrielle — il peut l'obtenir de force par l'expropriation pour cause d'utilité publique. En contrepartie, il doit verser une compensation. Mais que compense-t-il exactement ? Le sol, les constructions, les cultures, ou rien du tout ? La réponse dépend de votre situation foncière.

Cadre légal : loi n° 85-09 du 4 juillet 1985 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique et aux modalités d'indemnisation, et son décret d'application n° 87-1872 du 16 décembre 1987. Les barèmes d'indemnisation (cultures, constructions) sont fixés par arrêtés, révisés périodiquement : faites-les confirmer par la Délégation des Domaines ou un notaire.

Le principe : une indemnité juste et préalable

Deux exigences encadrent toute expropriation au Cameroun :

• Préalable — l'indemnité doit être versée (ou consignée) avant que l'État prenne possession du terrain. Pas de prise de possession sans paiement.
• Juste — elle doit correspondre à la valeur réelle des biens atteints, évaluée par une commission officielle, et non à un forfait arbitraire.

Ce que l'État indemnise — et ce qu'il n'indemnise pas

Tout se joue sur la distinction entre le sol et la mise en valeur (ce qui est construit ou planté dessus) :

• Terrain titré (propriétaire d'un titre foncier) : la valeur du sol est indemnisée, en plus des constructions et cultures.
• Mise en valeur (bâtiments, plantations pérennes, cultures) : indemnisée même pour un occupant sans titre, dès lors qu'elle est antérieure à l'ouverture de l'enquête et réalisée de bonne foi.
• Terrain du domaine national non titré, nu : pas d'indemnisation de la valeur du sol (il n'appartient pas encore juridiquement à l'occupant) — seule la mise en valeur compte.
• Occupation du domaine public (rivage, emprise de route…) : occupation précaire et révocable → pas d'indemnité du sol ; les constructions y sont par principe irrégulières.

Point crucial : les mises en valeur réalisées après la date d'ouverture de l'enquête ne sont pas indemnisées. C'est une règle anti-spéculation — on ne construit pas à la hâte pour gonfler l'indemnité une fois le projet annoncé.

La compensation en nature : les terrains de recasement

L'indemnité n'est pas toujours en argent. L'État peut compenser en nature en attribuant une autre parcelle, prélevée sur son domaine privé : ce sont les zones de recasement. La personne déplacée reçoit alors un terrain de réinstallation, généralement par concession ou cession. C'est fréquent pour les expropriations de masse (grands projets, déguerpissements de quartiers).

Peut-on être indemnisé dans une autre région ?

Tout dépend de la forme de la compensation. En argent, la région n'a aucune importance : on indemnise le propriétaire ou l'occupant du bien exproprié, quel que soit son lieu d'origine. En nature (terrain de recasement), c'est juridiquement possible partout — au Cameroun, tout citoyen peut être propriétaire foncier sur l'ensemble du territoire national, sans distinction de région d'origine.

En pratique toutefois, le recasement est presque toujours organisé à proximité de la zone expropriée, pour ne pas couper la personne de son cadre de vie et de son activité. Ce qui compte n'est donc pas la région d'origine de la personne, mais la région où se situe le projet. Une réinstallation inter-régions — du Centre vers le Littoral, par exemple — reste exceptionnelle : elle se négocie au cas par cas et suppose que l'État dispose de terrains libres dans la région cible.

Dernière nuance, de terrain celle-là : même avec un titre régulier, un allogène installé dans une autre région peut rencontrer des tensions coutumières locales. Le droit garantit la propriété ; l'intégration sociale, elle, se gère séparément.

La procédure, étape par étape

1. Déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté du ministre chargé des domaines : elle identifie le projet et la zone concernée.
2. Enquête sur le terrain : sa date d'ouverture sert de date butoir pour les biens indemnisables.
3. Commission de constat et d'évaluation : elle recense les occupants, mesure les terrains, et évalue constructions et cultures selon les barèmes officiels.
4. Notification des indemnités aux intéressés, qui peuvent contester l'évaluation.
5. Paiement (ou consignation) de l'indemnité, préalable à toute prise de possession.
6. Transfert : le terrain est incorporé au domaine de l'État ou affecté au projet.

Pièges et conseils

• Faites-vous recenser par la commission et conservez une copie du procès-verbal : un bien non recensé risque de ne jamais être indemnisé.
• Documentez vos mises en valeur (photos datées, factures, titres de plantation) avant toute annonce de projet.
• Un titre foncier change tout : seul le titulaire d'un titre est indemnisé pour la valeur du sol. Régulariser sa situation par une immatriculation avant un éventuel projet, c'est sécuriser une indemnité bien supérieure.
• Contestez par les voies légales si l'évaluation vous paraît injuste : recours gracieux puis, le cas échéant, juridiction compétente. Un notaire ou un avocat peut vous accompagner.

En résumé

L'État indemnise toujours la mise en valeur de bonne foi, mais ne compense la valeur du sol qu'au profit de celui qui détient un titre foncier. La compensation peut être versée en argent ou en nature (terrain de recasement prélevé sur le domaine privé de l'État). Avant tout projet annoncé, le meilleur réflexe reste de sécuriser son titre et de documenter ses aménagements — c'est ce qui sépare une indemnité dérisoire d'une compensation à la hauteur de votre bien.