Domaine privé de l'État : peut-on faire une immatriculation directe ?

« Peut-on faire une immatriculation directe sur le domaine privé de l'État ? » La question revient souvent, et la réponse courte est non. L'immatriculation directe est réservée aux terres du domaine national ; sur le domaine privé de l'État, on n'obtient pas un titre en s'immatriculant soi-même : on doit d'abord se faire céder le terrain par l'État, le plus souvent à l'issue d'une concession.

Cadre légal : ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 (régime foncier) et ordonnance n° 74-2 du 6 juillet 1974 (domaine de l'État), complétées par le décret n° 76-167 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine privé de l'État. Les barèmes et seuils de compétence ont été retouchés par des textes ultérieurs : faites toujours confirmer l'état du droit applicable par un notaire ou la Délégation des Domaines.

D'abord, comprendre les trois grandes catégories de terres

Au Cameroun, tout terrain relève de l'un de ces trois régimes — et c'est ce régime qui détermine la procédure d'accès à la propriété :

• Le domaine national — les terres non immatriculées et non rattachées à l'État. C'est là, et seulement là, que joue l'immatriculation directe (pour une occupation mise en valeur) ou indirecte (terres coutumières).
• Le domaine public de l'État — routes, rivages, cours d'eau, ouvrages publics. Il est inaliénable et imprescriptible : on ne peut ni l'acheter, ni l'immatriculer à son nom. Tout au plus une occupation précaire et révocable (permis d'occupation).
• Le domaine privé de l'État — les biens dont l'État est propriétaire « comme un particulier » : terrains déjà immatriculés au nom de l'État, biens vacants et sans maître, successions en déshérence, terrains du domaine national de 2ᵉ catégorie incorporés au domaine de l'État. Ces biens-là, eux, sont aliénables — mais selon une procédure bien précise.

Pourquoi l'immatriculation directe ne s'applique pas

L'immatriculation directe sert à créer un premier titre sur une terre qui n'en a pas, au profit de celui qui l'occupe et la met en valeur. Or, sur le domaine privé de l'État, le titre existe déjà (ou est établi) au nom de l'État : il n'y a rien à « créer ». Le particulier ne peut donc pas s'immatriculer dessus ; il peut seulement obtenir que l'État lui transfère ce droit. Le titre du particulier sera alors dérivé de celui de l'État, par mutation — et non créé de toutes pièces.

La vraie voie : la concession, puis la cession

Pour devenir propriétaire d'un terrain du domaine privé de l'État, le parcours type est le suivant :

1. Demande adressée à l'administration (préfet / ministre en charge des Domaines selon la superficie et l'usage), avec un plan et le projet de mise en valeur.
2. Concession provisoire accordée par arrêté, assortie d'un cahier des charges : elle ne donne pas la propriété, mais le droit d'occuper et l'obligation de mettre en valeur dans un délai imparti (souvent 3 à 5 ans).
3. Mise en valeur effective (constructions, plantations, exploitation) puis constat par une commission.
4. Concession définitive une fois la mise en valeur reconnue suffisante.
5. Cession et établissement du titre foncier au nom du concessionnaire, inscrit au livre foncier. C'est seulement ici que l'on devient véritablement propriétaire.

Selon les cas, l'État peut aussi procéder à une cession directe (de gré à gré ou par adjudication), ou consentir un simple bail à celui qui souhaite occuper sans acquérir.

Concession provisoire ou définitive : ne pas confondre

C'est l'erreur la plus coûteuse. Une concession provisoire n'est pas un titre de propriété : elle est précaire, conditionnelle et révocable si le cahier des charges n'est pas respecté. Tant que la concession définitive et la cession ne sont pas intervenues, le terrain reste à l'État. N'achetez jamais « une concession provisoire » comme s'il s'agissait d'un titre foncier.

Ce qu'il faut vérifier avant de s'engager

• La nature réelle du terrain : appartient-il vraiment au domaine privé de l'État, ou est-ce une terre du domaine national qu'un vendeur présente abusivement comme « terrain de l'État » ?
• L'existence et le stade de la concession : provisoire ou définitive ? Quel cahier des charges, quel délai de mise en valeur ?
• Le respect des obligations : une concession dont la mise en valeur n'a pas été faite dans les délais peut être retirée — vous rachèteriez un droit fragile.
• L'absence de litige avec des occupants ou des revendications coutumières antérieures à l'incorporation au domaine de l'État.

En résumé

Sur le domaine privé de l'État, on ne s'immatricule pas directement : on obtient le terrain par concession puis cession, et le titre foncier qui en résulte est dérivé de celui de l'État. L'immatriculation directe, elle, reste la voie du domaine national. Avant tout engagement, faites qualifier le régime du terrain et sécuriser la mutation par un notaire — c'est la meilleure assurance contre un achat fragile.